中国20年房价的涨跌有空间上的规律吗？

renhai

发布于 2026-06-23 17:43:57

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1. 一个被数据推翻的直觉

我一直以为中国房价有明显的空间规律——沿海涨成一片，内陆冷成一片。直到把国家统计局70个城市的20年的房价数据拉出来跑了一遍空间分析，才发现这个直觉完全错了。

涨跌幅在空间上没有规律。 北京涨了 206%，但它的邻居天津涨了不到一半。上海涨了 197%，隔壁的温州只涨了 13%。两个城市挨着，涨跌幅可以差十倍。

不过，当我换一个指标——用每个月的房价波动幅度（波动率）来分析时，规律出现了：波动率高的城市确实扎堆在一起。 全国只有一个地方形成了显著的空间聚集——海南北部湾。

先解释一下数据。 国家统计局公布的不是绝对房价（每平米多少钱），而是定基指数——选某个月作为基准（=100），之后每个月的数字反映价格相对变化。所以文章里所有数字说的都是"变化幅度"，不是"房价高低"。数据来自 hugohe3/70cityprice[1]，涵盖 2006-2026 年 70 城的月度数据。

2. 为什么涨跌幅没有空间规律？

兰小欢在《置身事内》里讲了一个关键机制：1994 年分税制改革之后，地方政府的收入来源从"工业化"变成了"工业化 + 城市化"两手抓——一边低价供工业用地招商引资，一边限制商住用地供给、从地价里赚垄断收益。2000 年工业用地每平方米 444 元，2018 年只涨到 820 元，涨了 85%；同期住宅用地价格涨了 7.4 倍。

这套机制解释的是区域间的分化——为什么东部房价涨得比西部猛：

2003 年后的十年，为了支持西部大开发并限制大城市人口规模，用地指标和土地供给不但没有向人口大量流入的东部倾斜，反而更加向中西部和中小城市倾斜。2003 年，中西部土地供给面积占全国新增供给的比重不足三成，2014 年上升到了六成。土地流向与人口流向背道而驰，地区间房价差距因此越拉越大。 ——兰小欢《置身事内》第五章

东部人口涌入、土地供应不足，房价猛涨；西部人口流出、土地过剩，房价涨不动。但区域内部的分化——北京涨 206%、天津涨不到一半，只隔 120 公里差距十倍——就不是土地指标分配能解释的了。每个城市有自己独特的产业结构、人口吸引力和具体供地节奏。 北京是政治中心和科技产业聚集地，天津更多依赖传统制造业，两座城市对人口和资本的吸引力完全不同。70 城的涨跌幅取决于各自的"基本面"，而不是邻居涨不涨。

3. 但波动率扎堆了：海南北部湾是全国唯一的热点

涨跌幅各自为政，但"大起大落"这件事却有明显的空间传染性。

我用每个月的房价环比指数算出每个城市的波动率（标准差），然后跑空间分析。结果发现，全国只有 4 个城市形成了显著的波动率聚集，全部在海南+北部湾沿海：

城市	20年累计涨幅	波动率	特征
三亚	187%	204%	过山车：2010 国际旅游岛暴涨 → 2012 调控暴跌 → 2016 再涨 → 2021 再跌
海口	185%	182%	三亚的"镜像"，涨跌节奏几乎同步
北海	85%	130%	投资客的"平替"，跟着海南涨跌但幅度小一档
湛江	69%	87%	隔着琼州海峡跟海南联动

这四个城市 20 年来一起大起大落。投机资金不看行政边界，只看"哪里还有上涨空间"——从三亚溢出到海口，从海口沿着海岸线传到北海、湛江。整个北部湾沿海形成了一个投机资金的"回旋镖"：涨的时候一起涨，跌的时候一起跌。

稳健性检验验证了这个结论：换不同的邻域参数，三亚、海口、湛江始终在聚类核心，只有北海在参数收紧时退出——说明它的"高波动"更多来自跟三亚/海口的空间连接，本身没那么极端。

波动率和涨幅的相关系数是 0.55。 波动率高的城市，累计涨幅也倾向于更高。但不完全重合——温州的波动率高达 102%（民间借贷危机导致先冲高再崩塌），但 20 年累计涨幅只有 13%。高波动不一定意味着高收益，但一定意味着高风险。

4. 20年时间线：城市分化在三个年份突然拉开

如果说空间上"涨跌不成片"，那时间上就是"分化很狠"。

典型城市房价指数时间序列（2006-2026）：北京、上海一路向上，温州几乎原地踏步。线条在 2008 年和 2014 年前后出现明显分叉。

这张图最扎眼的是两条线的距离：北京从基期涨到了 206.2%，而温州只有 12.8%。同样是"70 城"里的城市，20 年后一个翻了两番，一个几乎原地踏步。

分叉不是均匀展开的，而是在三个年份突然拉开：

2008 年：全球金融危机。所有城市一起跌，但一线城市很快 V 型反弹，三四线城市恢复慢
2014-2016 年：真正的分水岭。"去库存"政策让一线城市加速上行，但部分三四线城市开始掉头向下
2021 年：调控收紧。一线城市回调幅度小，三四线城市跌幅大——分化进一步加剧

年度房价指数热力图：30 城 × 20 年，颜色深浅反映价格变动幅度。深色集中在一线城市和部分省会，浅色区域面积更大。

热力图一眼就能看出：北京、上海、深圳是三条深色带，大量三四线城市是浅色甚至白色。城市分化不是线性展开的，而是在特定年份突然拉开。

70城房价累计涨跌幅 Top 5：涨幅最大的北京累计 206.2%，跌幅最大的温州只有 12.8%。

5. 区域排名：海南福建涨最多，东北最少

区域房价走势对比：海西+海南走势最陡，东北走势最平。

排名	区域	平均累计涨幅	平均波动率
1	海西+海南	128.6%	128.6%
2	京津冀	105.9%	77.0%
3	珠三角	96.8%	96.9%
4	长三角	93.9%	84.1%
5	西部	83.6%	75.5%
6	中部	78.8%	71.8%
7	东北	68.7%	71.7%

最意外的不是排名第一的海西+海南（海南国际旅游岛政策 + 福建沿海民营经济，涨得多不奇怪），而是长三角排在珠三角之后。还有一个数学巧合：海西+海南的平均涨幅和平均波动率都是 128.6%——五个城市（三亚、海口、厦门、泉州、福州）的涨幅总和和波动率总和恰好都是 643.0，纯属偶然，但看着像是"涨多少就波动多少"。按直觉长三角应该更强，但长三角内部城市差异大——上海很高但一些安徽城市拖了后腿，而珠三角城市数量少、结构更均质。

另一个值得注意的例外：京津冀涨幅排第 2（105.9%），波动率只排第 4（77.0%）——涨得多但涨得稳。政策管控压制了波动，让京津冀的高涨幅更有"质量"。

东北 68.7% 的涨幅在全国最低，跟人口持续外流、产业转型困难的大背景一致。

区域累计涨幅柱状图：海西+海南 128.6%，几乎是东北 68.7% 的两倍。

6. 局限性

这篇分析有一个绕不开的采样偏差：70 城全是大中城市（地级市以上），缺少三四线城市。

大中城市有独立的经济基础，房价走势更多取决于自身基本面。但三四线城市对邻近大城市的依赖度更高——人口外流到省会、资本从大城市辐射。如果把全部 292 个地级市加进来，空间聚集大概率会更强。这不是猜测——Wang & Yang (2025) 用 292 个地级市的研究发现，价格本身就有显著的空间聚集，而且跨省后空间相关性下降 62%。省界是关键屏障。

换句话说，70 城之间涨跌幅没有空间规律，但如果换成全部地级市，规律可能会出现——只是 70 城太"精英"了，精英之间的差异确实不大。

参考文献： Wang, H., Yang, S. The influence of administrative border on the spatial correlation of house prices: evidence from China. Humanities and Social Sciences Communications 12, 248 (2025). https://doi.org/10.1057/s41599-025-04463-1[2]