腾讯数字孪生与百思空间：存量时代的不动产价值管理与数字化运营实践

专家洞察来源：章睿荣（国际注册资产管理师CPM，百思空间创始人）

破解存量资产利润下滑困境：从空间管理转向精细化运营

受土地供给和金融去杠杆等政策影响，房地产与园区开发市场的拿地与融资成本呈上涨趋势，行业整体利润水平下滑，核心竞争能力已从资源获取转向精细化运营。与此同时，基础设施公募REITs的发展以及国家层面对盘活存量资产的政策导向，对基础设施物业本身的运营提出了极高的合规与创收要求。

当前，多数企业在资产管理中面临三大核心业务瓶颈：

• 资产家底不清：缺乏统一的资产口径与完整数据，存在无效空间占用与国有资产流失风险。
• 资产评价失真：缺乏分级评价体系，难以准确识别低效资产与优质资产。
• 价值挖掘受限：单纯依赖租金收入，缺乏金融价值挖掘与适时处置变现的决策支撑。

构建全生命周期资产监管与数字运营底座

面对存量市场的复杂生态，腾讯数字孪生联合百思空间打造了涵盖“投资管理、项目管理、物业管理、价值评估”的综合资产管理平台，推动业务从单一的“空间管理”升级为数据驱动的“价值管理”。

该数字底座核心涵盖以下五大业务场景的闭环管控：

1. 管清资产家底（资产动态全域追踪）：建立统一的资产信息管理平台，实现从资产台账、过程管理（交易/变更/盘点）到评价评估的全流程追踪，解决数据孤岛问题。
2. 赋能资产经营（业务流程合规提效）：实现意向书、合同全周期在线化管理与智能预警，联动电子账单自动生成与催缴，确保收支流向清晰合规。
3. 重塑产业与客户服务（构建全周期业态服务）：建立统一客户入口，实现在线看房、电子签约、报修处理及活动社交等功能，增强办公人群与商业消费者的黏性。
4. 驱动资产分析评估（数据辅助决策）：建立包括资产情况（空置率/成本）、运营分析（续租率/收缴率）、预算达成及风险预警（空置/欠费预警）的多维数据看板。
5. 落实ESG管理诉求（低碳与合规披露）：通过物联接入实现公区能耗监控、用电碳排放计量，并为关联交易审查及数据披露提供可溯源的系统支持。

驱动核心业务指标增长与运营成本压降

基于数字化底座的实施，园区与物业资产方在运营效率、降本增效及增值服务方面实现了量化突破：

• 续租率同比提升超过12%：通过全生命周期的线上化服务与客户体验重塑，至今已累计服务超过1000家企业，有效提升客户满意度与粘性。
• 年均节约1000小时办事时间与50000元成本：数字化流程优化极大改善了客户办公效率，减少了入驻企业的管理内耗，同时降低了运营方在租费收缴和物业巡检中的低效人工投入。
• 每年创造超1000万元非租金增值收入：通过线上商城、积分权益、广告位及配套服务等数字化产业互联网模式，成功为园区拓宽了收入边界。

头部企业与国资机构的资产盘活实践

通过适配不同业务模式（央国企、实业公司、开发商及金融机构），系统已在国内上千项物业中实现深度应用落地：

• TCL（制造业不动产管理）：覆盖全国20多个园区项目，资产规模超过100万平方米。系统全面支撑资产管理、预算管控、租赁政策、报表预警及租金预测。
• 联想后海中心（科技企业园区资产）：针对深圳约30万平方米的写字楼及购物中心业态，建设了包含招商、租赁、物业、企业服务及物联网设备直连的完整智慧化体系。
• 广州轻工集团奥宝公司（地方国资资产经营）：管理自建与开发物业面积140余万平方米。系统涵盖资产委托、房产评估、租赁经营及可视化大屏，实现国有资产保值增值全链条管理。
• 龙湖集团“蓝海引擎”（创新产城业务）：在北京、上海等地高端商务楼宇应用，打通资产信息、招商管理、租赁合同、银企直连与租户平台。

融合十六年行业沉淀与数字孪生全栈技术

该联合解决方案的核心壁垒在于“深度的行业理解+确定性的底层技术”：

• 沉淀百家企业的业务蓝图：百思空间融合16年全球资管行业经验，提炼出大业主投资、轻资产输出、二房东整租、REITs等各类模式的最佳实践标准。
• 强大的数字空间统一管理中台：依托腾讯数字孪生的技术底座，向下打通物联网（设备影子、边缘网关）与基础弱电系统，向上提供AI算法、空间建模与零代码编排服务，确保海量资产数据与物理空间的高效映射与高并发处理稳定性。