新兴行业成交占比达65%，广州上半年写字楼市场需求分化加深

都说广州写字楼空着没人租？

2026上半年的数刚出来，甲级写字楼租赁净吸纳量同比涨了超300%——但全市空置率还卡在22.6%，比2025年底的22.9%只微降了0.3个点。

这账看着矛盾，扒开成交单就清楚了：这波涨的不是普惠行情，是分化式的修复。

仲量联行的统计里，1000平方米以上的大面积成交，金融机构、律所、零售这些传统行业占了三分之一。 但别以为是这些行业扩招了，大部分单子是企业嫌原来的办公室成本高，搬家整合的存量腾挪，属于“挪窝不增量”。

真敢加面积的，是游戏、美妆、跨境电商这些新兴行业——扩张型和升级型成交里，它们占了65%，是这波增量需求的核心。

敢扩也不是瞎扩，两个实打实的支撑。 一个是中企出海跑得太猛：2025年广州跨境电商进出口额、美妆出口、游戏出海营收全是两位数高增长，全球化版图铺开了，总部得加中后台岗，合规、海外客服、本地化运营、履约对接，人都得坐办公室，自然要扩面积。

另一个是AI帮着省了钱：现在做互联网广告、搜索服务的数字服务商，上了AI之后运营效率提了一大截，新兴行业的获客成本降了不少，不少腰部企业、“隐形冠军”赚到钱了，就想往核心商务区搬，挨着行业龙头，挖人方便，聊合作也顺，还能蹭产业链协同的红利，就带动了甲级写字楼的需求。

选地方的逻辑也变了。 琶洲、广州国际金融城这些新兴商务区，新成交的单子里新兴行业占45%，珠江新城那种老牌传统商务区才25%。

这些企业挑楼不光看租金低不低，通勤方便不方便、楼里有没有24小时空调、楼下吃饭商业够不够、旁边有没有同赛道龙头，都是硬指标——毕竟要人才共享、信息互通，区位凑在一起的效率能直接变现。

供应端倒是先慢了半拍，上半年广州甲级写字楼只加了20万平的新供应，比之前的速度缓了不少，给了市场去化的缓冲期，两个季度的租金环比降幅也都收窄了。

仲量联行预计下半年会集中入近60万平的新楼，空置率估计还得承压，租金下行短期难逆转，但全年同比降幅会比2025年窄。

仲量联行华南区研究的曾丽说，现在中企出海和AI早把广州的产业生态改了，新兴企业要的办公室早就不是“摆几张桌子就能用”，得贴合他们的人才策略、出海业务，业主也得换个思路，空间能灵活改，服务得做细，不能光当收租的，得把楼做成企业和人才都能扎根的地方，不然留不住这些新客户。